Novela zákona 2014: Jak ovlivní čerpání hypotéky u rozestavěných domů?

Občanský zákoník bude mít svou novou podobu již za necelého půl roku. Od začátku roku 2014 budou již v platnosti všechny jeho novely. Změny se nevyhnou ani oblasti čerpání hypotečních úvěrů. Bohužel se nedá říci, že by se jednalo o změny, které by situaci měly ulehčit. Celá novela přinese nejspíše velké množství komplikací a problémů.

V čem je nejzásadnější změna?

Největší změna proběhne v samotném chápání staveb na pozemcích. Každá stavba bude od roku 2014 brána jako součást pozemku, na kterém vyrůstá. Nebude se tedy jednat o dvě rozdílné části, ale o jeden celek. Dům se stává součástí pozemku a vlastnictví nepůjde oddělit. Tím se velice zkomplikuje situace zejména pro ty, kteří mají rozestavěnou stavbu na pozemku, který je v přímém vlastnictví jiné osoby (fyzické nebo právní). Více o tomto problému v další části článku.

V podstatě se tedy novela zákona vrací k původnímu řešení situace. Ještě před rokem 1951 byla tato situace normální. Vše, co stálo na příslušné části pozemku, bylo jeho součástí. Po roce 1951 se ale pozemky a stavby začaly chápat, jako dvě naprosto odlišné věci. V socialistických státech je toto rozdělení ještě běžné. V západních státech je už ale sloučení pozemku a stavby běžné. Právě proto vzniká i tato novela, která znovu navazuje na způsob, který zde již byl zavedený a vracíme se k němu po vzoru západních států.

Na co se tedy připravit?

Největší změny čekají zejména ty jedince, kteří mají rozestavěnou stavbu, která ovšem není na jejich pozemku. V takovém případě přichází komplikace zejména při čerpání výhodné hypotéky. Stavby, které budou stát na cizím pozemku již nebude možné použít jako zástavu. Tím se celá situace zkomplikuje, alespoň na začátku platnosti této novely. Pokud se tento problém týká i vaší stavby, je třeba jednat rychle a efektivně.

Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na stavby, které již byly zahájeny. Takové stavby totiž již nebudou moci být zapsány do katastru nemovitostí. Problémy s financováním stavby se tedy mohou týkat všech, kteří čerpají nebo chtějí čerpat hypoteční úvěr na rozestavěné stavby. Rozestavěné stavby, které nebudou splňovat příslušné podmínky se od 1.1.2014 stanou automaticky součástí pozemku.

Jaké podmínky musí stavba splňovat?

Rozestavěná stavba musí splňovat určité podmínky fáze dokončení. V praxi to znamená, že do konce roku 2013 musí rozestavěná stavba dojít do takového stádia, aby ji katastrální úřad mohl považovat za stavbu a nikoli jako součást pozemku. Zákon je v tomto směru jednotný a přesný. Podmínky jsou takové, že obvodové stěny stavby musí být alespoň do výše prvního nadzemního patra.

Samotné rozestavění vám ale situaci nezachrání. Vše musíte mít potvrzeno od příslušného katastrálního úřadu. Pokud nestihnete projekt dostavět, budete mít s čerpáním hypotéky velké problémy. Pokud budete mít projekt v potřebné fázi, ale nedojde k potřebnému zápisu na katastrální úřad, budete mít opět problémy. Vyřešte situaci co nejrychleji. Ke konci roku je možné, že katastrální úřady budou těmito žádostmi zahlceny a nestihnou všechny vyřídit. Nevyřízené žádosti nemají právní moc a opět nastávají komplikace.

Jaké kroky učinit, aby vše bylo v pořádku?

1. Snažte se o sjednocení vlastnictví pozemku i stavby, pokud je to alespoň trochu možné. Zejména u manželů to není nic složitého.
2. Nechte si od majitele pozemku udělit takzvané „právo stavby“. Platnost tohoto práva se uděluje na dobu 99 let. Jeho nevýhodou je však jeho časová omezenost.
3. Za každou cenu se nemovitost snažte přivézt alespoň do té fáze rozestavěnosti, kterou již uznává zákon. Okamžitě ji nechte zapsat do katastru nemovitostí.
4. Pokud vaše stavba bude splňovat ke 31.12.2013 podmínky rozestavěnosti, ale vaší vinou nebo vinou úřadu nebude do nového roku zapsána, pořiďte si alespoň detailní dokumentaci o jejím stavu rozestavěnosti. Ta musí být samozřejmě hotova do konce roku 2013.